ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ยังคงเป็นตลาดผู้ซื้อ ผู้ประกอบการเลิกเปิดโครงการใหม่

บริษัท Savills (ประเทศไทย) เปิดเผยการประเมินสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 โดยพบว่าตลาดยังคงปรับปรุงฐานราคาอยู่ ผู้ประกอบการแสดงความระมัดระวังต่อการลงทุนใหม่ และเร่งพยายามขายหน่วยที่มีอยู่ออกไป ส่งผลให้อุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดอยู่ในระดับจำกัด โดยคาดการณ์ว่าตลอดปี 2569 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 16,000 หน่วย ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงก่อนที่เกิดการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19

นางสาวประภาพร บุญขจรกุล รองกรรมการผู้จัดการของ Savills (ประเทศไทย) ระบุว่า ปัจจุบันอุปทานเปิดขายใหม่มีการกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่เท่านั้น ขณะที่ผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กกำลังจัดการเงินสดและเร่งขายสต๊อกที่เหลือแทนที่จะเปิดโครงการใหม่

ความต้องการสินค้าแสดงการแตกต่างอย่างมากระหว่างประเภทต่างๆ คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีในบริเวณใจกลางเมืองยังคงบันทึกยอดขายและอัตราการดูดซับที่เข็มแข็ง เนื่องจากได้รับการสนับสนุนจากกำลังซื้อของผู้มีฐานะดี นักลงทุนระยะยาว และผู้ซื้อต่างชาติ ในขณะเดียวกัน ตลาดสินค้าระดับกลางถึงล่างกำลังเผชิญความยากลำบากจากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า และสถาบันการเงินที่มีนโยบายการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด ผู้ประกอบการจึงต้องลดราคาและเสนอแคมเปญส่งเสริมการขายเพื่อเร่งการจำหน่าย

ในไตรมาส 2 ปี 2569 มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 5 โครงการ รวมทั้งสิ้น 2,260 หน่วย มูลค่า 15,600 ล้านบาท โดยเป็นการลงทุนของบริษัทจดทะเบียนเพียง 2 แห่ง ได้แก่ แสนสิริ และเอพี (ไทยแลนด์) ไม่มีการเปิดโครงการใหม่จากผู้ประกอบการขนาดกลางหรือเล็ก ซึ่งสะท้อนถึงการชะลอการลงทุนและการปรับลดความเสี่ยง

สำหรับครึ่งปีแรกโดยรวม มีโครงการเปิดใหม่ 15 โครงการ จำนวน 12,248 หน่วย เพิ่มขึ้น 72.52% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า แต่การเพิ่มขึ้นนี้มาจากการเปิดโครงการขนาดใหญ่เพียงไม่กี่แห่ง ดังนั้นจึงไม่ได้สะท้อนถึงการฟื้นตัวของตลาดทั้งหมด

เซกเมนต์ลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรียังคงแสดงความแข็งแกร่งสูงสุด โดยเฉพาะเพนท์เฮาส์และห้องชุดขนาดใหญ่ในพื้นที่สุขุมวิทตอนกลาง ทองหล่อ เอกมัย ชิดลม หลังสวน และลุมพินี ซึ่งยังได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย นักลงทุน และชาวต่างชาติ เพราะเหตุว่าที่ดินในพื้นที่เหล่านี้มีจำนวนจำกัด ทำให้สามารถรักษาระดับราคาได้

ในทางตรงกันข้าม ตลาดกลางถึงล่างได้รับผลกระทบจากความอ่อนแอของกำลังซื้อภายในประเทศ อัตราการปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อที่สูง และการแข่งขันราคาที่เข้มข้น ผู้ประกอบการจึงพยายามขายสต๊อกผ่านการลดราคาและโครงการส่งเสริมการขาย บางโครงการตั้งราคาใกล้เคียงกับระดับราคาเมื่อสิบปีก่อนเพื่อสร้างความสนใจให้ผู้ซื้อ

Savills คาดการณ์ว่าช่วงครึ่งหลังของปี 2569 ตลาดจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยการเติบโตจะเกาะกลุ่มในโครงการที่มีทำเลที่ดี ผลิตภัณฑ์ที่แตกต่าง และราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าความสามารถในการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดจะเป็นปัจจัยสำคัญท่ามกลางการแข่งขันที่ยังคงหนักหน่วง

ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนารายใหญ่หลายแห่งเริ่มกระจายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจ เช่น ภูเก็ตและพัทยา ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมท่องเที่ยวและกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ แม้ว่ารัฐบาลจะขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองถึงกลางปี 2570 แต่ Savills เห็นว่ามาตรการนี้มีประสิทธิผลเพียงบางส่วน เพราะปัญหาหลักยังคงอยู่ที่ระดับกำลังซื้อ ภาระหนี้ของครัวเรือน และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด

ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ยังคงเป็น "ตลาดของผู้ซื้อ" ในช่วงที่เหลือของปี 2569 การแข่งขันจะเน้นไปที่การขายสต๊อกมากกว่าการเพิ่มอุปทานใหม่ ผู้ประกอบการจะเลือกลงทุนในโครงการที่มีความเสี่ยงต่ำและมีความต้องการชัดเจน

เซกเมนต์ที่คาดว่าจะเติบโต ได้แก่ คอนโดมิเนียมลักชัวรีและ Branded Residence ในใจกลางเมือง คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา และคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยและศูนย์การแพทย์ ซึ่งมีฐานลูกค้าชัดเจนและศักยภาพในการเติบโตต่อเนื่อง แม้ว่าตลาดโดยรวมจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปก็ตาม