ตลาดอสังหาฯ ยังอ่อนไหว สินเชื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยปี 2569 คาดหดตัว 3%

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยเตือนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญสัญญาณเปราะบาง ถึงแม้ว่าภาคเอกชนบันทึกการขยายตัวของกิจกรรมก่อสร้างที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกปี 2569 ที่ 2.0% เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ตัวเลขนี้สะท้อนการชะลอลงอย่างชัดเจนจากอัตราการขยายตัว 4.0% ในไตรมาสที่ 4 ปีที่แล้ว

ในครึ่งหลังของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจต้องเผชิญกับความท้าทายเพิ่มเติม จากปัจจัยหลายประการ ได้แก่ เศรษฐกิจที่มีแนวโน้มการเติบโตชะลอตัว ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ และปัญหาอุปทานที่ค้างอยู่ในตลาดในระดับสูง สถานการณ์เหล่านี้สร้างความกดดันต่อฐานะการเงินของผู้พัฒนาโครงการ โดยเฉพาะเมื่อยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัว ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกระแสเงินสดเข้าของบริษัท

ปัญหาลุกลามเมื่อต้องเผชิญกับภาระต้นทุนทางการเงินและหนี้สินเดิมที่ยังอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้ประกอบการมีข้อจำกัดในการจัดการสภาพคล่องและการเปิดโครงการใหม่

ความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้พัฒนาโครงการมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางปัญหาสภาพคล่องและความยากลำบากในการระดมทุน ตัวบ่งชี้ทางการเงินของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อ่อนแอลงไปตามลำดับในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ระดับสูง ประมาณ 1.3 ถึง 1.4 เท่า โดยในไตรมาสแรกปี 2569 อยู่ที่ 1.38 เท่า ขณะที่อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน (Debt Service Coverage Ratio) ประมาณ 0.27 ถึง 0.37 เท่า หรือ 0.31 เท่าในไตรมาสแรก ตัวเลขนี้บ่งชี้ว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานอาจไม่เพียงพอรองรับภาระหนี้ที่ครบกำหนดภายในหนึ่งปี โดยเฉพาะในกลุ่มบริษัทที่มีสต็อกค้างจำนวนมาก ภาระหนี้เดิมสูง และพึ่งพาเงินทุนจากภายนอกเป็นหลัก

สัญญาณเตือนเริ่มปรากฏผ่านการปรับลดอันดับเครดิตของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย นอกจากนี้ ปริมาณการออกตราสารหนี้ระยะยาวในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2569 ลดลง 27.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน ยอดคงค้างของสินเชื่อพัฒนาโครงการในระบบธนาคารพาณิชย์หดตัว 6.5% ในไตรมาสแรก โดยสินเชื่อสำหรับผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 7.9% และสินเชื่อสำหรับคอนโดมิเนียมลดลง 4.0%

การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้สะท้อนถึงความระมัดระวังจากทั้งสถาบันการเงินและผู้ประกอบการ สอดคล้องกับแนวโน้มการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเน้นการระบายสต็อกค้างและรักษาสภาพคล่องมากกว่าการขยายการลงทุน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าสถานการณ์นี้จะยืดเยื้อไปยังครึ่งหลังของปี โดยประเมินว่าสินเชื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยของระบบธนาคารจะหดตัวระหว่าง 2.0% ถึง 3.0% ตลอดปี 2569 ซึ่งต่างจากปี 2568 ที่บันทึกการขยายตัว 2.2%