ตลาดอสังหาฯ EEC ขยับตัวช้า บ้านจัดสรรยังโต แต่คอนโดดิ่งเข้าลบ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ครอบคลุมจังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา สำหรับไตรมาส 1 ปี 2569 โดยพบว่าตลาดโดยรวมยังประสบกับความกดดันจากกำลังซื้อที่เชื่อมช้า และปริมาณอุปทานคงเหลือในระดับสูง

ผลการวิเคราะห์แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการอสังหาฯต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ด้านราคาและเพิ่มความเข้มข้นของโปรโมชั่นเพื่อเร่งการจำหน่ายสินค้าคงคลัง ทั้งนี้เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง

บ้านจัดสรรยังรักษาทิศทางบวก

ตลาดบ้านจัดสรรในพื้นที่ EEC แสดงให้เห็นความเสถียรมากกว่า โดยดัชนีราคาไตรมาส 1 ปี 2569 อยู่ที่ 126.4 จุด เพิ่มขึ้น 1.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แต่ลดลง 0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าแม้ราคายังเคลื่อนตัวขึ้น แต่การขยายตัวกำลังชะลอลงอย่างเห็นได้ชัด

เมื่อพิจารณาตามจังหวัด พบว่าชลบุรียังคงเป็นตลาดที่แข็งแกร่งที่สุด โดยมีดัชนีราคา 130.3 จุด เพิ่มขึ้น 1.9% ต่อปี ตามมาด้วยระยอง ที่ 122.5 จุด เพิ่มขึ้น 0.6% และฉะเชิงเทรา ที่ 122.2 จุด เพิ่มขึ้น 1.3%

บ้านเดี่ยวเสถียร บ้านแฝดเติบโตแรง

เมื่อจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยวยังคงเป็นเซ็กเมนต์ที่มีเสถียรภาพสูงสุด ด้วยดัชนีราคา 150.0 จุด เพิ่มขึ้น 1.4% ต่อปี ซึ่งสะท้อนว่ากลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง-บนยังคงแสวงหาที่อยู่อาศัยประเภทนี้ โดยเฉพาะในชลบุรีที่ราคาปรับเพิ่มขึ้น 2.0%

บ้านแฝดแสดงการเติบโตที่เร็วที่สุดในกลุ่มบ้านจัดสรร โดยมีดัชนี 115.5 จุด เพิ่มขึ้น 2.6% ต่อปี แม้ว่าลดลง 0.1% จากไตรมาสก่อน สิ่งนี้บ่งชี้ว่ากลุ่มผู้ซื้อที่มองหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังคงมีอยู่ในตลาด โดยเฉพาะในชลบุรีและฉะเชิงเทราที่ราคาปรับเพิ่มกว่า 3%

ทาวน์เฮ้าส์ในทางตรงกันข้าม เริ่มแสดงสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน ด้วยดัชนี 113.8 จุด ซึ่งคงตัวจากปีที่แล้ว แต่ลดลง 0.1% จากไตรมาสก่อน ระยองและฉะเชิงเทรามีดัชนีปรับลดลงเมื่อเทียบปีต่อปี ซึ่งสะท้อนการแข่งขันด้านราคาที่เพิ่มขึ้นในเซ็กเมนต์ระดับกลาง-ล่าง

ห้องชุดติดลบต่อเนื่อง

ตลาดห้องชุดในพื้นที่ EEC ยังคงประสบความกดดันจากอุปทานที่ล้นตลาด โดยดัชนีราคาไตรมาส 1 ปี 2569 อยู่ที่ 101.9 จุด ลดลง 1.0% ต่อปี และลดลง 0.3% จากไตรมาสก่อนหน้า

ปัจจัยสำคัญคือปริมาณห้องชุดคงเหลือที่ยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการเปิดโครงการใหม่ตามลำดับ ผู้ประกอบการจึงต้องเพิ่มการส่งเสริมการขาย ตั้งแต่ส่วนลดเงินสด ของแถม จนถึงฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน

ภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง รายได้ครัวเรือนที่ขยายตัวจำกัด และภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้บริโภคระมัดระวังมากขึ้นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

เมื่อพิจารณาตามจังหวัด ทุกพื้นที่ใน EEC มีดัชนีราคาห้องชุดปรับลดลง โดยฉะเชิงเทราลดลงมากที่สุด 3.1% ต่อปี ที่ 103.8 จุด รองลงมาคือชลบุรี ลดลง 1.0% และระยอง ลดลง 0.5%

กลยุทธ์ส่งเสริมการขายเข้มข้นขึ้น

ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายที่เข้มข้นขึ้นในทุกเซ็กเมนต์ ตลาดบ้านจัดสรรนิยมใช้ "ของแถม" มากที่สุด คิดเป็น 50% ของโปรโมชั่นทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน ตามมาด้วยการฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนและส่วนลดเงินสด

ตลาดห้องชุดเช่นกัน ผู้ประกอบการเน้นการแจกของแถมเพื่อสมนาคุณมากที่สุด คิดเป็น 56% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน